Визначення вартості будь-якого об’єкта в Україні може відбуватися шляхом проведення його експертної оцінки. Експертну оцінку майна проводять суб’єкти оціночної діяльності, які отримали право на здійснення діяльності від Фонду державного майна України. Це право формалізується під час видачі сертифіката суб’єкта оціночної діяльності. Саме наявність цього документу, а не «ліцензії» підтверджує право ТОВ «Бізнес Ассіст» з Києва на проведення експертної оцінки майна на території всієї України.
Експертна оцінка майна може проводитися для:
- укладання договору іпотеки,
- для банку,
- для нотаріуса,
- для спадщини,
- для суду,
- для розрахунку розміру орендної плати.
Об’єктами оцінки можуть бути: нерухомість, в тому числі земельні ділянки, обладнання, колісні транспортні засоби, літальні апарати та судноплавні засоби, цілісні майнові комплекси та пакети акцій.
Детальніше про оцінку майна для іпотеки та банку
Сподіваємось, що із запуском з 1 жовтня 2022 року державної іпотечної програми активним попитом почне користуватися оцінка майна для банку та для укладання договору іпотеки. Коли мова йде про оцінку для банку, то тут може оцінюватись як майно, яке належить банку і тоді оцінка необхідна для відображення в бухгалтерському обліку, а може оцінюватись майно, яке знаходиться у банка в іпотеці і тоді оцінка необхідна для коригування вартості, у разі, якщо вона зазнали змін, внаслідок якихось факторів, наприклад бойових дій чи війни.
Що стосується оцінки майна для укладання договору іпотеки, то тут, як правило, мова йде про фізична або юридичну особу, яка хоче отримати кредит у банку під заставу майна, в більшості випадків їм є нерухомість, що і призводить при успішному для позичальника результаті до укладання договору іпотеки.
Важливим напрямом оцінки є розрахунок вартості матеріальних збитків, завданих як внаслідок дорожньо-транспортних пригод, пожеж, залить, стихійних лих, протиправних дій третіх осіб так і військової агресії російської федерації.
Розрахунок вартості матеріальних збитків завданих внаслідок збройної агресії російської федерації в сьогоднішніх історичних реаліях є найбільш покликаним видом експертної оцінки майна у Києві.
При укладанні договорів купівлі-продажу проводиться оцінка для нотаріуса. Оцінка для нотаріуса фактично необхідна для оподаткування доходу у фізичної особи, який може виникнути під час укладання угоди купівлі-продажу.
Оцінка майна для спадщини
Також оцінка необхідна для відкриття спадщини. Оцінка майна для спадщини є одним із варіантів оцінки, яка також необхідна для того, щоб в подальшому сплатити податки фізичною особою, у разі, якщо вони виникають, відповідно до законодавства.
Оцінка майна для суду
Доволі часто проводиться оцінка для суду. Це може бути оцінка майна подружжя у разі розлучення, для подальшого розподілу. Також для суду проводиться оцінка майна у разі наявності матеріальних збитків або втраченої вигоди, коли сторони доводять свою правоту у судовому порядку.
| Вид об'єкта оцінки | Вартість, грн. | Терміни проведення днів |
| Квартира в обласному центрі | від 2 500 | 1-2 |
| Квартира за межами обласного центру | від 3 000 | 2-3 |
| Котедж в обласному центрі | від 3 000 | 1-2 |
| Котедж за межами обласного центру | від 3 500 | 2-3 |
| Земельна ділянка до 0,15 га в обласному центрі | від 2 500 | 1-2 |
| Земельна ділянка до 0,15 га за межами обласного центру | від 3 000 | 2-3 |
| Земельна ділянка більше 0,15 га в обласному центрі | від 3 000 | 1-2 |
| Земельна ділянка більше 0,15 га за межами обласного центру | від 3 500 | 2-3 |
| Пакет акцій | від 30 000 | 5-15 |
| Готова продукція, товари в обороті, оборотні активи | від 1000 | 1-3 |
* Терміни виконання робіт наведені за умови надання повного пакета документів, необхідних для проведення оцінки.
Експертна оцінка вартості майна
Експертна оцінка вартості майна обов’язково проводиться на підставі договору укладеного між суб’єктом оціночної діяльності (ТОВ «Бізнес Ассіст») та замовником оцінки. В договорі на проведення експертної оцінки майна мають бути зазначені дата оцінки, тобто дата, на яку визначається вартість, та вид вартості. Стосовно дати оцінки, це може бути як поточна так і ретроспективна, тобто на дату у минулому. Наприклад під час розрахунку ринкової вартості майна, яке були знищено під час бойових дій, датою оцінки визначається дата до 23 лютого 2022 року.
Стосовно виду вартості – в більшості випадків визначається «ринкова вартість», тобто найбільш вірогідна ціна продажу за звичайними обставинами.
Коли потрібен договір для оцінки майна
Договір на проведення оцінки, на наш погляд, доцільно укладати лише після того, як є розуміння переліку документів, який необхідний для проведення оцінки, а також, що дуже важливо – це реальна можливість підготувати необхідні документи замовником оцінки. В зворотному випадку – відсутність документів, необхідних для проведення оцінки – унеможливіть її проведення.
Приклад переліку документів, необхідних для оцінки житлової квартири:
- Копії правовстановлюючих документів (договорів купівлі-продажу, дарування, міни, актів прийому-передачі, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину) та документів або реєстраційних написів, що підтверджують проведення державної реєстрації права власності на об’єкт оцінки в БТІ;
- Копії технічного паспорту та документів підтверджуючих факт законності перепланування (дозвільні документи, рішення місцевих органів самоврядування, акти введення в експлуатацію тощо), у випадку проведення перепланування (перебудови, прибудови, реконструкції тощо).
- Копії документів, що підтверджують право інших осіб на користування (оренда, суборенда, користування тощо) об’єктом оцінки, у випадку якщо об’єкт оцінки або його частина переданий в користування іншим особам.
- Копія витягу з реєстру ( у разі наявності).
- Копія паспортів та ідентифікаційних кодів замовника оцінки та власника об’єкта оцінки.
Важливим етапом проведення експертної оцінки майна є його огляд. Огляд має бути проведений Оцінювачем самостійно. Водночас, варто зауважити, що така можливість, особливо під час бойових дій, є далеко не завжди. Також це стосується випадків, коли під час проведення експертної оцінки майна необхідно розрахувати ринкову вартість майна, яке було знищене. Тобто вартість майна в стані до «прильоту». І тоді огляд об’єкту оцінки, навіть проведений Оцінювачем особисто, не дозволить в повній мірі виконати поставлене завдання. На допомогу Оцінювачу має прийти власник майна, надавши фото та відео матеріали, письмові пояснення та покази свідків, на підставі яких Оцінювач зможе ідентифікувати об’єкт оцінки та визначити його вартість. Таку оцінку необхідно буде проводити для суду.
Оцінка майна для іпотеки, для банку, для нотаріуса, для спадщини, для суду являє собою процес визначення вартості будь-якого об’єкта. Зазвичай під час проведення розрахунків використовуються певні методи та підходи, як по одинці так і шляхом їх комбінування.
Порівняльний підхід до оцінки
Найбільш простим для сприйняття пересічним громадянином є порівняльний підхід. Оцінка майна із застосуванням порівняльного підходу передбачає співставлення характеристик об’єкта оцінки із найбільш подібними об’єктами.
Важливим є коректний підбір цих об’єктів. Зазвичай їх пошук здійснюється в мережі Інтернет на профільних сайтах, у разі, якщо мова йде про нерухомість або транспорт то це, як правило сайти оголошень із пропозиціями до продажу. При цьому використання даних сайтів із пропозиціями до вимушеного продажу, наприклад конфіскованого майна не бажано, так як це призведе до викривлення результатів, внаслідок того, що такі пропозиції не в повній мірі відображають критерії, які відповідають поняттю ринкової вартості, де передбачено, що сторони мають діяти без примусу.
Порівняльний підхід, під час здійснення оцінки майна, передбачає, що основна увага буде приділена саме відбору найбільш близьких, за своїми характеристиками, подібних об’єктів. Наприклад, якщо об’єктом оцінки є двокімнатна квартира, яка знаходиться в занедбаному стані на 3 поверсі 5-ти поверхової цегляної будівлі в п’яти хвилинах пішки від метро Нивки у місті Києві, то завданням Оцінювача, під час пошуку об’єктів для співставлення, є зосередження саме на основних ціноутворюючих характеристиках об’єкта. Основними ціноутворюючими характеристиками в даному випадку є: кількість кімнат (2 кімнати), технічний стан (занедбаний, потребує ремонту), розміщення на поверсі (3 поверх, не перший та не останній) та поверховість будівлі (п’яти поверхова, ліфт відсутній), матеріал стін (цегла), забезпеченість громадським транспортом (метро Нивки в пішій доступності). У разі, якщо ринок пропозицій до продажу об’єктів нерухомості є розвиненим, це дозволить підібрати для проведення оцінки майна найбільш близькі за своїми характеристиками об’єкти.
Водночас, варто врахувати, що інформація, наведена в мережі Інтернет на завжди відповідає дійсності, тому доцільним є особисте спілкування Оцінювача із людьми, які подали оголошення з метою з’ясування інформації, викладеної в них. Крім того не слід забувати, що ціни, зазначені в оголошеннях, є цінами пропозиції, тобто бажання власників або їх представників чи брокерів. В залежності від ситуації, яка склалася в країні, а відповідно й на ринку нерухомості, величина торгу може бути як більшою так і меншою.
При здійсненні оцінки майна, у разі, якщо об’єкт оцінки може бути наданий в оренду, може бути застосований дохідний підхід, який заснований на приведенні майбутніх доходів від надання в оренду в вартість, станом на дату оцінки. При цьому для формування потоку доходів, який може приносити об’єкт, підбираються подібні об’єкти, за критеріями, що аналогічні тим, що використовуються у порівняльному підході.
Потрібна незалежна оцінка майна? Звертайтеся до нас!
ВЕДУЧИЙ ОЦІНЩИК
Мухін О.О.
(Віце-Президент Всеукраїнської громадської організації «Союз експертів України», кандидат економічних наук, Заслужений економіст України, REV (Recognised European Valuer)
Також, для проведення оцінки майна може бути використаний витратний підхід, сутність якого полягає в сумування витрат на побудову ідентичного або аналогічного об’єкта з подальшим врахуванням фактору реального стану (всіх видів зносу, а саме: фізичного, функціонального та економічного) та додаванням прав, пов’язаних із земельною ділянкою, у разі, якщо мова йде про оцінку нерухомості.
В деяких випадках оцінка майна може проводитися шляхом комбінування підходів, наприклад коли мова йде про розрахунок вартості недобудованої нерухомості дохідним підходом, для розрахунку величини витрат на добудову застосовується витратний підхід.
Підсумовуючи вищенаведене варто зауважити, що експертну оцінку майна мають проводити фахівці своєї справи, в зворотному випадку клієнт не отримає послугу на належному рівні.
Фахівці ТОВ «Бізнес Ассіст» мають більш ніж 20 річний досвід проведення експертної оцінки для іпотеки, для банку, для нотаріуса, для спадщини, для суду та раді будуть Вам допомогти під час визначення вартості будь-якого майна або майнових прав. Ви можете дізнатися вартість оцінки майна заповнивши форму на сайті або зателефонувати за телефоном +38 044 466-13-32.